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Nearshoring, cuellos de botella de infraestructura e inmobiliario industrial

La reconfiguración de las cadenas globales de valor hacia esquemas de proximidad geográfica impulsa una demanda sustancial de espacios fabriles y de almacenamiento logístico. No obstante, la disponibilidad efectiva de naves industriales se encuentra supeditada a restricciones críticas en la capacidad de transmisión eléctrica, suministro hídrico y conectividad regional. Esta dinámica exige articular políticas de coinversión en infraestructura con esquemas de planeación territorial para mitigar asimetrías operativas y consolidar ventajas competitivas sustentables.

Objetivo

Determinar el impacto de los cuellos de botella de infraestructura en la absorción de espacios de inmobiliario industrial en México ante el nearshoring.

Metodología

Revisión sistemática y análisis comparativo documental de marcos regulatorios, modelos macroeconómicos y literatura indexada sobre cadenas globales de valor.

Novedad científica

Sintetiza la interacción entre restricciones de redes eléctricas, hídricas y el desarrollo de parques industriales en el marco del T-MEC.

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Tesis de Maestría

Grado académico:
Nearshoring, cuellos de botella de infraestructura e inmobiliario industrial

Autor/a:

Group

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Ciudad, 2026

Contenido

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Resumen
Introducción
Capítulo I. Marco Teórico y Conceptual del Nearshoring en la Integración Regional
1.1. Cadenas globales de valor y relocalización de procesos manufactureros
1.2. Factores de localización y economía del suelo industrial
Capítulo II. Diagnóstico del Sector Inmobiliario Industrial y Cuellos de Botella de Infraestructura
2.1. Dinámica de absorción, oferta y demanda de parques industriales
2.2. Restricciones críticas: redes de energía eléctrica y recursos hídricos
2.3. Infraestructura logística, vial y de conectividad fronteriza
Capítulo III. Metodología de Evaluación y Análisis Documental
3.1. Criterios de sistematización de fuentes y evidencia secundaria
Capítulo IV. Resultados y Discusión Crítica
4.1. Asimetrías regionales y barreras a la competitividad territorial
4.2. Estrategias de coinversión y adecuación regulatoria para el desarrollo sustentable
Conclusiones
Bibliografía

Introducción

La relocalización de cadenas de suministro hacia regiones estratégicas, proceso conocido como nearshoring, representa una transformación estructural para el comercio internacional contemporáneo y la integración regional en América del Norte [1]. Esta reconfiguración productiva busca mitigar riesgos geopolíticos y logísticos derivados de perturbaciones globales, revalorizando la cercanía a los centros neurálgicos de consumo [7].

Sin embargo, el aprovechamiento integral de estos flujos de inversión manufacturera enfrenta severas restricciones estructurales asociadas con cuellos de botella en infraestructura básica. La saturación de las redes de transmisión eléctrica, la presión sobre los recursos hídricos en cuencas industriales y la insuficiente conectividad intermodal limitan la capacidad de respuesta y expansión del sector inmobiliario industrial [4].

La falta de sincronización entre el auge de la demanda de predios fabriles y el desarrollo oportuno de infraestructura estratégica genera asimetrías territoriales e incertidumbre regulatoria. En este contexto, el análisis crítico de la convergencia entre cadenas de valor y capacidad instalada resulta indispensable para identificar las condiciones que impiden un despliegue equilibrado del parque inmobiliario nacional [1], [4].

Este estudio examina documental y conceptualmente cómo las limitaciones en infraestructura pública y privada condicionan el desarrollo del inmobiliario industrial bajo el marco del T-MEC [7]. A través de una metodología comparativa basada en fuentes secundarias, se evalúan las implicaciones operativas y se delinean directrices estratégicas de política pública e inversión orientadas a superar los obstáculos logísticos y de servicios [4].

4.1. Asimetrías regionales y barreras a la competitividad territorial

La convergencia entre la reconfiguración contemporánea de las cadenas globales de valor y el auge inmobiliario industrial plantea un debate crítico sobre la capacidad estructural del territorio mexicano para sostener tales flujos. Diversos análisis destacan que las políticas industriales y comerciales estadounidenses generan una coyuntura propicia en sectores estratégicos como semiconductores, minerales fundamentales, farmacéutica y manufactura automotriz, lo que demanda una estrategia de desarrollo nacional más integral y activa (crossref-10-24201-fi-3129). No obstante, esta ventana de oportunidad se enfrenta a restricciones materiales determinantes. Como demuestran los modelos recientes sobre fricciones espaciales e infraestructura, la saturación de las redes de transmisión eléctrica y el estrés hídrico en los principales corredores manufactureros restringen de modo directo el dinamismo exportador y la inversión privada agregada (crossref-10-2139-ssrn-6939279). Al contrastar estas perspectivas académicas, se hace evidente un vacío analítico central: la literatura económica convencional tiende a privilegiar el análisis de las ventajas arancelarias y contractuales, soslayando la interacción sistémica entre la disponibilidad de suelo calificado y los cuellos de botella en servicios básicos. Asimismo, las limitaciones de este diagnóstico residen en la escasez de datos desagregados y en la heterogeneidad con que cada entidad federativa responde a las presiones operativas. Se concluye que la simple cercanía geográfica con el mercado norteamericano resulta estéril sin una articulación oportuna entre inversión pública focalizada y modernización regulatoria de las redes estratégicas, indispensables para garantizar un crecimiento equilibrado y territorialmente sostenible.

Bibliografía

  1. Oportunidades y dificultades del nearshoring en México
    Gary Gereffi
    Enlace DOI
  2. Buying Real Estate In Mexico
    Buying Real estate
    Enlace DOI
  3. Behaviour of The Emerging Realty, Infrastructure & Industrial Construction Sectors Vis-A-Vis The Indian Business Cycle
    Medha Joshi
    Enlace DOI
  4. <div> <p>Nearshoring Under Binding Infrastructure Constraints and Financial Frictions: A Microfounded Agent-Based Model for Mexico</p> </div>
    Alejandro López, Oliverio Cruz-Mejia
  5. Global Real Estate Tokenization Market 2024 To 2033
    Sirsat, Nitin
  6. ANALYSIS OF THE REAL ESTATE MARKET AND TRENDS IN THE REPUBLIC OF ARMENIA
    Melkumyan M., Parsyan S., Kalantaryan A. et al.
  7. Mexico's World Trade and Free Trade Agreement Negotiations: Economic Integration, Global Value Chains and Strategic Challenges Under North American Regionalism
    Alberto Merced Castro Valencia, Jonathan Otero Ramos
  8. ENHANCING INFRASTRUCTURE SECURITY IN REAL ESTATE
    Kyle Dees, M.S., Syed (SHAWON) Rahman, PH.D

Bibliografía

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